Borçlar Hukukuna konu olan ve toplumsal hayatta en çok karşımıza çıkan ilişkilerden biri, kira ilişkisidir. Ülkemizde yaşanmakta olan ve her geçen gün artış eğilimi gösteren enflasyon ve Türk Lirasının satın alma gücünün düşmesi, en fazla kiraya veren-kiracı ilişkilerine yansımaktadır. Mal sahibi- kiracı arasındaki tartışma ve fiili kavgaların olmasıyla birlikte, kiracılara karşı açılan “Tahliye” ve “Kira Tespit” davalarında önemli artışlar yaşanmaktadır. Her geçen gün büyümekte olan uyuşmazlık konuları ile ilgili olarak; konunun yasal boyutunu, mal sahibi-kiracı arasında yaşanabilecek anlaşmazlıklarda kiracının hangi hukuki haklara sahip olduğunu bugün ki yazımızda derlemeye çalışacağız. Bu yazıda belirtilen açıklamalar konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olduğunu belirtmekle birlikte, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların (pansiyon, sezonluk yazlık vs.) altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmayacağını belirtmek istiyorum.
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÜRE SORUNU :
Kira sözleşmeleri genel olarak belirli sürelerle yapılmaktadır. (1-2-3… yıl) Kira sözleşmelerinin belirli bir süre zarfı adına yapılması, kira sözleşmesinde belirtilen tarihin bitmesine karşın, kiracının kiralanandan çıkarılabileceği anlamına gelmemektedir. Kiraya veren, yalnızcasözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek kiracıyı evden veya işyerinden çıkaramaz, tahliye davası açamaz. Yukarıda belirtilen davaların açılabilmesi için kiralayan taraf, kanunda belirtilen, mevzuat ve yerleşik yüksek mahkeme kararlarında kabul edilen haklı gerekçelere dayanmak mecburiyetindedir. Bu husus Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde vurgulanmış; “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” denmiştir. Örneğin; 28 Mayıs 2023 tarihinde bir yıllık süreli bir sözleşme ile kiralanan konut veya işyeri kiracısı aleyhine 28 Mayıs 2024 tarihinde sürenin sona ermiş olması nedeniyle tahliye davası açılamaz, sürenin dolması gerekçe gösterilerek taşınmazı boşaltması istenemez. Kanuna göre, mülk sahibinin süre bitmesi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur ama kiracının böyle bir hakkı vardır. Yani kiracı , sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak kiracı 15 gün önce bildirimde bulunmaz ise , sözleşme aynı koşullarla güncellenmiş kira bedeli üzerinden) bir yıl uzatılmış sayılır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN 10 YILINI DOLDURMASI SORUNU
Kira sözleşmesinde belirlenmiş olan sürenin dolmasından itibaren sözleşme 10 yıl veya daha uzun süre uzamış ise kiraya veren, ayrıca bir gerekçe göstermeksizin kiralananın boşaltılmasını isteyebilir. Bunun için 10 uzama yılının dolmasından itibaren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ihtar çekerek sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1. maddesinin son cümlesinde şu şekilde ifade edilmiştir: “…. on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir”. Kiracıya yapılacak bildirimlerin yazılı olması gerekecektir. Dolayısıyla ifade etmek gerekir ki, konut veya çatılı işyeri kiralamalarında 10 yıllık sürenin dolmuş olması, kanunda belirtilen sürelere uymak kaydıyla ev sahiplerine kira sözleşmesini hiçbir gerekçe göstermeden fesih etme hakkı tanımaktadır.
EV SAHİBİNİN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE İSTEME HAKKI
Kiraya veren tarafın kiraya verilen yere (konut veya işyeri) ihtiyacı var ise kanunda belirtilen şartlarla kiracı aleyhine ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı vardır. İhtiyaç, kiraya vereni; kendisi, eşi, alt soyu (çocukları, torunları), üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için olmalıdır. Kiraya veren bu davayı kira süresinin (veya uzama süresinin) sona erdiği tarihten itibaren bir ay içerisinde açabilecektir. Davanın tahliye ile sonuçlanması için “Ev sahibinin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasının sonucunda alınan tahliye kararına dayanılarak kiralananın boşaltılması sağlandığında, haklı sebep olmaksızın, kiralanan; üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Bu yasağa aykırı davranan mal sahibi kiracının en son ödediği bir yıllık kira miktarı kadar tazminat ödeme yükümlülüğü altına girecek olduğunu da belirtmek gerekmektedir.
KİRALANAN YERİN SATILMASI
Kiraya veren kiraya vermiş olduğu taşınmazı elbette ki başka birine satabilir. Taşınmazın satılması, kiracı açısından kira sözleşmesini bozmaz. Kiraya verenin tüm hak ve yükümlülükleri yeni malike geçer. Eğer taşınmazın yeni maliki; bu taşınmazı kendisinin, eşi, alt soyu (çocukları, torunları), üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için kullanmak istiyorsa, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Yeni malik bu bildirimi yaptıktan 6 ay sonra tahliye davası açarak sözleşmeyi sonlandırma yoluna gidebilir. Yeni malikin ihtiyaç iddiası ile açtığı davada ihtiyaç iddiasının samimi ve gerçek bir ihtiyaç olmasının kanıtlanması gerekir.
Av. Melih Nebi YAVUZ
