2. Davayı açmada hukuki bir yararın bulunması. Davacının kira tespit davası açmada hukuki bir yararı yoksa hâkim davayı dinlemeyecek ve reddedecektir.
3. Zaman ve mahkeme unsurlarının sağlanması. Kira tespit davası kira ilişkisi içerisinde her zaman kira konusu konutun bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilir. Aksi takdirde dava reddedilecektir.
4. Taraflar. Kira tespit davasının tarafları kiracı, kiralayan, malik ve eğer bunlar ölmüş ise yasal mirasçılarıdır.
KİRA TESPİT DAVASINDA ZAMANAŞIMI
Kira tespit davası açma süresi, kira ilişkisi boyunca her zamandır. Ancak davanın ne zaman açıldığına bağlı olarak tespit edilen bedelin etkileyeceği zaman aralığı da değişecektir. Buna göre:
1. Kira tespit davası yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmışsa mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
2. Kiraya veren kişi kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmuşsa ve kiracı da kira tespit davasını yeni kira dönemi içerisinde açmışsa, belirlenecek kira bedeli yine yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin her kira döneminde artacağı oran belirtilmişse kiraya verenin ayrıca kiracıya bir ihtarda bulunmasına gerek yoktur.
KİRA TESPİT DAVASINDA KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?
Kira tespit davasında kira bedeli öncelikle tarafların yapmış oldukları kira sözleşmesine göre belirlenir. Taraflar kira bedelini diledikleri gibi kararlaştırabilirler ancak kira artış oranı hususunda bu kadar serbest değildirler. Buna göre kira artış bedeli bir önceki yılın üretici fiyat endeksi (ÜFE) artış oranının üzerinde olamaz. Eğer hal böyle ise dava açmaya gerek yoktur. Ancak kiraya veren kira artış bedelini bir önceki yılın ÜFE artış oranının üzerinde tutmuşsa kiracı kira tespit davası açabilmektedir. Kira tespit davası 5 yılı aşmayan sözleşmelerde hâkim yine ÜFE artış oranıyla bağlıdır. Yasal sınırlar içerisinde bir kira bedeli ve kira artış oranı tayin edecektir.
BEŞ YILDAN UZUN VEYA BEŞ YILDAN SONRA YENİLENEN KİRA SÖZLEŞMELERİ
Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, ortada bir anlaşma olsa da olmasa da mahkemeye gidilebilmektedir. Burada hâkim bir önceki yılın ÜFE artış oranıyla bağlı olmayacak ve hakkaniyete göre karar verecektir.
KİRA TESPİT DAVASINDA İHTAR ŞARTI
Kira tespit davası ihtar şartı yasal bir zorunluluk değildir. Ancak kira bedelinin uygulanacağı dönemi belirleme ve dava süresi açısından ihtar çekilmesi önemlidir. Örnek vermek gerekirse; kira tespit davası ile belirlenecek olan kira bedelinin yeni dönemde geçerli olabilmesi için davanın en az 30 gün önce ve ihtar çekilerek açılmış olması gerekir.